借地借家法は、賃貸借契約当事者の「賃料増減額請求権」を認めています。つまり、大家の方から賃料を増額請求することもできますし、借主の方から賃料の減額請求もできるということです。
ただし、どのようなときでも、増減額の請求ができるわけではありません。賃料の改定を請求できるケースは、以下のような場合に限られています。
まず、賃貸借契約締結時から、一定の期間が経過していることが必要です。契約したばかりなのに、すぐに改定を請求しても、基本的に認められません。例外はあり得ますが、あまり考えにくいでしょう。
次に、以下のような要素を検討し、現在の賃料が「不相当」になっていることが必要です。
実際に賃料が不相当になっているかどうかについては、「差額配分法」や「利回り法」「スライド法」や「賃貸事例比較法」などの賃料査定方法を用いて「相当な賃料」を算出し、それと現在の賃料と比較することで、判断します。
賃貸マンションのオーナー（所有者）には、建物の維持管理が義務づけられています。（民法606条「賃貸人は賃貸物の使用・収益に必要な修繕をなす義務を負う」）建物が原因で入居者や利用者に損害を与えた場合は、オーナーがマンションの所有者としての責任を問われ、損害を賠償しなければなりません。
例えば、「外壁の修繕工事を怠ったためタイルが落下して通行人や入居者が怪我をした」また、「屋根の防水工事を実施せず雨漏りで傷んだ箇所から漏水事故が発生した」ということもあり得るのです。このような事故を未然に防ぐためにも、一定の年月が経つごとに定期的に点検や修繕を行う必要があるのです。
家賃滞納は、解決までの期間が長ければ長いほど、オーナー様にとっては損害が大きくなります。滞納額が増えれば回収率が悪くなるというデータもあるようで、いち早く確実な手を打つことが必要です。
その際に気をつけるべき点としては、「自力救済の方法を選ばない」ということです。オーナー様ご自身で鍵を変えてしまったり、合鍵で中に入り勝手に荷物を処分するといった行為は住居侵入の罪に問われたり、損害賠償請求を起こされたりすることもあり、大変危険です。
家賃滞納への対応は、滞納者の姿勢や物件の状況によって千差万別です。どのような対応策を選ぶかによって時間がコストが大きく変わってきます。家賃滞納でお困りの場合はぜひ一度当事務所までご相談ください。
賃貸物件の入居者が，夜間に大きな物音を立てている，奇声を発している，隣室の入居者に意味不明な言いがかりをつけている等の近隣迷惑行為を行っており，他の入居者からクレームが入っています。賃貸人としてはどのように対応したら宜しいでしょうか？
このようなケースでは，放置すると，他の入居者が軒並み転居し，近隣迷惑行為を行う入居者のみが残るといった最悪の事態となりかねませんので，賃貸人としては，管理会社及び弁護士を交えて，然るべき対応を取ることが求められます。
迷惑賃借人といえども，賃料を支払っている限りは，簡単に退去させることはできません。迷惑賃借人を退去させるためのポイントは，契約解除事由となる事実の特定及び証拠収集です。
事件処理の基本的な流れは，以下のとおりです。
話合いによる解決で済むに越したことはありませんが，管理会社の担当者をしても解決できない場合には，お早めに当事務所に御相談下さい。
トラブルは多いという現実はあるものの、逆に需要があるという事実もあります。空き室の解消に一翼担う事は間違いありません。
ペットを飼う入居者も物件探しに苦労する事を承知していますから、比較的長い期間入居してくれるというメリットがあります。
ペット可にする事はメリットばかりでなく、世の中色々な方がいらっしゃいますので、万一ペット嫌いの入居者が既に入居中だった場合や、少々神経質な方が入居中だった場合は注意が必要です。
ペットを飼育した後の匂いは少し室内を清掃したくらいではなかなか取れませんし、共有部に糞や尿の放置があった場合は費用をかけて清掃をしなければいけません。
ペットによって汚損された箇所などがあれば費用をかけて清掃、修繕を行う必要があります。また、ニオイについても同様に、一度染み付いたニオイはなかなか消える事はありませんので、一度ペット可物件にすると、リフォームでも行わない限りは簡単に「ペット不可」の物件に戻す事はできないと考えた方が良いでしょう。ペット可物件は現状の管理にも将来の管理にも費用が嵩む可能性があるため、十分に検討する必要があります。
賃貸借契約においては、原則、賃借物である不動産を無断で転貸（又貸し）、あるいは賃借権を無断で第三者に譲渡することはできません。そして、民法においては、無断転貸・無断譲渡が行われた場合には、賃貸借契約を解除することができると定めています。
ただし、無断転貸・無断譲渡があれば常に賃貸借契約を契約解除することができるかというと、そういうわけではありません。
「賃貸人（大家さん）の承諾がある場合」や、他の解除の原因と同様に、「借り主から、賃貸人（大家さん）に対する背信的行為と認めるに足りない事情（信頼関係が破壊されていない事情）が主張され、それが認められた場合」は解除することができません。
アパートの賃借人が半年前から行方不明で，賃料も滞納しています。このような場合、賃貸人としては，どのように対処すればよろしいでしょうか？なお、賃貸借契約では賃借人の父親が連帯保証人となっています。
相手方が長期不在・行方不明の場合であっても，建物明渡請求訴訟を提起し、その判決に基づいて強制執行手続を踏む必要があります。訴訟手続では，公示送達という制度が認められていますので，賃借人の行方が分からない場合でも，手続を進めることができます。
そして，上記訴訟において，滞納賃料の支払請求をしておけば，判決に基づいて居室内に残置された動産類の差押競売をし、滞納家賃の一部に充当することにより、残置動産を処分します。なお、残置物の処分を急ぐ場合は、執行裁判所に賃貸借契約書等の文書を提出して動産競売開始の許可を得て、動産競売の手続を行うことにより処分することもできます。
なお，仮に，賃借人が長期不在・行方不明であったとしても，無断で室内に入ったり，室内の動産類を廃棄処分してしまう（このような対応を俗に「自力救済」といいます。）と，後に賃借人又はその相続人等から損害賠償請求を受けるリスクがありますので，必ず正規の手続を取ることをお勧め致します。
契約中に連帯保証人が死亡したり失踪したりしていることが判明したら、大家はどのような対応をとることができるのでしょうか。
まず、この場合でも、主債務者である貸借人自身が家賃をきちんと支払っているなら、ただちに困った事態にはなりません。問題は、将来的に貸借人が支払いをしなくなった場合に備えた保証がなくなることです。
契約によって連帯保証人を用意することが定められている場合、連帯保証人がいなくなった時の対処方法については、民法に規定があります。
民法450条では、第2項において「債務者が保証人を立てる義務を負う場合、保証人に支払能力が無くなった場合には、債権者は債務者に対し、代わりの保証人を立てることを請求することができる」と規定されています。そこで、連帯保証人が死亡・失踪したら、大家は貸借人に対して別の保証人を用意することを請求できます。
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