解決の流れ（法的手続きなど）

１.賃料等の滞納の発生

賃借人が賃料等（共益費、管理費、水道使用料等を含む）を滞納し始めた場合には、お早めに、当事務所に御相談下さい。

２.滞納賃料等の支払督促、契約解除通知書の発送

賃料等の滞納賃料が２か月分以上に達した場合には、賃借人に対して、弁護士名で、電子内容証明郵便を利用して、直ちに滞納賃料を支払うよう求める催告書を発送します。

その際、「所定期限までに支払なき場合には契約を解除し、建物明渡請求訴訟の提起等の法的措置をとらせて頂きます。」と指摘しながら催告します。催告したことを証拠として残しておくために、催告書は、配達証明付の内容証明郵便で発送します。催告書が到着後、賃借人が滞納賃料等を任意に支払った場合には問題は解決となります。

賃借人が滞納賃料をある期限までに支払うと約束した場合は、念書や確約書を取るなどして、約束した証拠を残しておきます。賃借人が滞納賃料等をすぐには支払わなくても、任意で分割払に応じ、かつ、退去する旨の意向を有する場合には、示談交渉事件として御依頼頂き、事案を解決することができる場合があります

３.建物明渡等請求訴訟の提起

契約を解除した上で任意の明け渡しを求めても賃借人が建物を明け渡さない場合、建物の明け渡しと滞納賃料、解除後の使用損害金の支払いを求めて訴訟を提起します。

訴訟係属中に賃借人が早期に建物を明け渡すことを約束した場合、明け渡し期限や滞納賃料等の支払方法について合意して、訴訟上の和解により裁判が終了することがあります。

訴訟上の和解が成立しない場合には、裁判所に判決を言い渡してもらいます。

４.占有移転禁止の仮処分命令の申立て

建物明渡等請求訴訟は、建物に住んでいる者を対象にして訴訟提起しますが、建物に賃借人ではない第三者が住んでいて居住者が入れ替わる可能性がある場合、せっかく訴訟で勝訴判決をとっても、その後居住者が入れ替ることで判決の取得が無意味になってしまうことがあります。

そこで、このような可能性がある場合には、占有移転禁止の仮処分の申し立てをします。裁判所にこの仮処分の決定を出してもらうことにより、建物の居住者を固定化することができます（仮処分命令発令後に建物を第三者が占有することとなっても、賃借人に対して建物明渡を命じる判決に基づいて、建物明渡の強制執行を申立て、第三者の占有を排除することができます。）。

５.建物明渡等の強制執行

訴訟上の和解や判決が言い渡されているにもかかわらず、賃借人が任意に建物を明け渡さない場合には、建物明渡しの強制執行を申し立て、強制的に建物の明渡しを実行することができます。